MITTAIWAN
Verified Banker
Trích 1 bài viết trên blog tiến sĩ AlanPhan ngày 23/10/2012 và 1 bài viết có nhan đề "Tử huyệt của Bất động sản là khủng hoảng niềm tin" trên vnexpress.net về thực trạng nguy hiểm khi bong bóng BĐS "xì hơi" khiến cho nợ xấu Ngân hàng bị ảnh hưởng theo:
Tử huyệt của niềm tin
Bong bóng đầy hơi helium thì sẽ bay bổng trông rất ngoạn mục. Nó mang theo ước mơ tươi đẹp của bao đứa trẻ muốn bay cao qua bầu trời, nhẹ lướt gió như con diều trên ngọn cây mái ngói. Nhưng người lớn thì thực tế hơn. Họ hiểu rằng helium trong quả bóng sẽ xì hơi hay nổ tung theo thời gian, tùy vào áp lực và sức nóng. Nhiều người lớn không chấp nhận định luật vật lý này. Họ muốn “trẻ mãi không già”. Thế giới gọi đây là hội chứng Peter Pan.
Tuần qua, các người “rất lớn” tổ chức hội thảo để giải quyết cục nợ gọi là “bong bóng BDS”. Họ cố tìm ra một lý giải chính đáng để kết luận là bong bóng sẽ tiếp tục bay nếu chúng ta (người dân) có chút niềm tin vào chánh phủ và các công ty BDS (xem bài của VN Express đăng lại nơi web site GNA này).
Tin vào chánh phủ và các công ty BDS? Nếu đây là “tử huyệt” như vài chuyên gia nhận định, thì “tử” là cái chắc. Như một bà vợ bắt gặp chồng ngoại tình lừa gạt không biết bao lần trong quá khứ, nhưng lần này ông chồng xin bà vợ hãy “tin anh đi”, anh mới cởi quần áo nó ra, chưa làm gì cả.
Bỏ qua chuyện niềm tin, đây là những lý do tôi cho rằng một melt-down (chảy tan) của BDS Việt trước tháng 6 năm 2013 là điều khó tránh (trong bài phỏng vấn với VTV, họ cắt phần lớn những biện giải này):
1. Chánh phủ đã hết tiền, ngân hàng đã hết tiền, các công ty BDS đã hết tiền. Người dân còn khoảng 50 tỷ USD (vàng và ngoại tệ) và Việt kiều có thể rót thêm 15 tỷ mỗi năm, nhưng không ai có “niềm tin” để vất tiền tốt theo đống tiền xấu. Giải pháp in tiền bừa bãi không khả thi vì sẽ gây lạm phát phi mã và kết cuộc sẽ đến nhanh hơn dự đoán.
2. Khi giá BDS xuống dưới 50%, nợ xấu ngân hàng sẽ tăng gấp 3 lần hiện nay vì 67% dư nợ của ngân hàng dựa trên thế chấp BDS. Các con nợ thường ngưng trả tiền vay khi tài sản họ mất có trị giá thấp hơn tổng số tiền vay.
3. Nếu bong bóng BDS không nổ vì bất cứ lý do gì, sự trì trệ cho nền kinh tế sẽ kéo dài ít nhất 8 năm nữa. Số lượng căn hộ tồn kho và các căn hộ đang xây dở dang phải mất đến 10 năm mới thanh lý hết.
4. Ánh sáng le lói dưới đường hầm là gói cứu trợ của IMF (chánh phủ đã bác bỏ giải pháp này) hoặc tín dụng từ đàn anh “lạ”. Không ai ngoài chánh phủ có thông tin để dự đoán chính xác hướng đi sắp tới của chúng ta.
5. Chúng ta vẫn đang cố gắng làm những gì chúng ta đã làm trong quá khứ (khó mà thay đổi thói quen xin-và-cho); nhưng chúng ta đang hy vọng là kết quả sẽ khả quan và tốt đẹp (như lời các ngài quan chức đã tuyên bố gần đây). Các quan đang muốn chứng minh là Einstein không biết gì về toán hay vật lý? Chúng ta mới là bậc trí tuệ?
Bản chất tôi là một người lạc quan và có niềm tin cao độ vào tôi cũng như vào những người chung quanh. Tôi luôn nhìn tương lai với cặp kính mầu hồng. Gần đây, khi về lại Việt Nam, các Peter Pan cũng không còn đeo kính nữa. Có lẽ vì chúng ta đang ở Never-Land? Alan Phan
Chiều 20/10, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã có buổi làm việc với Hiệp hội Bất động sản TP HCM. Nhiều doanh nghiệp địa ốc đã đưa ra các kiến nghị, đề xuất về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho bất động sản. Một trong những lo ngại của giới kinh doanh địa ốc thời điểm này là niềm tin vào thị trường đang bị suy giảm nghiêm trọng.
Giám đốc Công ty Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa cho rằng tâm lý người dân vào thị trường nhà đất đang diễn biến ngày càng xấu đi. Ai nấy đều nghĩ bất động sản sẽ còn giảm giá thêm và tâm lý chờ đợi đè nặng thị trường. Chuyên gia này đề xuất cần có cơ quan chính thống dự báo về thị trường bất động sản để doanh nghiệp và người dân có cơ sở nghiên cứu, xem xét đầu tư hoặc mua nhà để an cư. Về lời giải cho lượng hàng tồn kho, ông Nghĩa đề xuất: "Nếu có chính sách cho khách hàng vay ổn định với lãi suất 8% trong vòng 10 năm để mua thì hàng chục nghìn căn hộ tồn kho sẽ có cơ hội được tháo van".
Trong khi đó, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long, Nguyễn Xuân Quang lo ngại sự khủng hoảng niềm tin có thể khiến cho bất động sản thêm lún sâu vào suy thoái. Trên thực tế, không chỉ có các doanh nghiệp địa ốc và nhà đầu tư trong nước tháo chạy mà khối ngoại, điển hình là VinaCapital cũng đang thoái vốn. Các doanh nghiệp nước ngoài tỏ ra rất cẩn trọng trong việc đầu tư. Thêm vào đó, lãi suất chưa thật sự hạ và còn bất ổn cũng khiến người dân có xu hướng chờ đợi và phòng thủ hơn là mua nhà trong thời điểm này.
Theo ông Quang, để cứu bất động sản cần đến gói giải pháp đồng bộ như giảm thiểu các thủ tục hành chính liên doanh liên kết bất động sản, điều tiết tiền sử dụng đất vì nó ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm, phát triển nhà ở bình dân, giảm và ổn định lãi suất...
Cùng quan điểm với ông Quang, Luật sư Trương Thị Hòa nhận xét hiện nay lòng tin vào ngành bất động sản đang bị bào mòn. Tất cả các thành phần tham gia vào thị trường đều nghi ngờ lẫn nhau. Chính phủ và doanh nghiệp chưa tin nhau, ngân hàng không tin doanh nghiệp, người dân hoài nghi về chủ đầu tư... "Đề xuất quan trọng nhất của tôi là phục hồi lòng tin", bà Hòa kiến nghị.
Nữ luật sư này đưa ra các biện pháp cứu vãn niềm tin cho thị trường bất động sản gồm: pháp luật ổn định, doanh nghiệp phải tự hạ giá. Bên cạnh đó, Nhà nước cần giúp doanh nghiệp thay đổi thiết kế, chuyển nhượng nhanh hoặc cho phép doanh nghiệp trả lại dự án khi không còn khả năng thực hiện.
Riêng Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức, Lê Chí Hiếu nhấn mạnh bất động sản cần gói giải pháp tài chính. Theo đó, ngân hàng phải có nguồn vốn vay dài hạn cho doanh nghiệp bất động sản. Chính phủ nên thành lập quỹ bất động sản theo Nghị định 58 thông qua việc lập công ty quản lý quỹ và nhanh chóng tiến hành niêm yết đồng thời thực hiện quỹ tiết kiệm nhà ở. "Doanh nghiệp và ngân hàng nên cùng ngồi lại xử lý nợ để chuyển hóa nợ xấu bằng nhiều cách, thậm chí có thể thông qua bên thứ 3, liên hoàn giữa các tổ chức tín dụng", ông nói.
Theo ông Hiếu, để thanh khoản của thị trường nhà đất được cải thiện thì giá phải giảm. Trong đó cần giảm giá đất, hạ lãi suất, điều chỉnh tiền sử dụng đất, cần mạnh dạn giảm thuế thuế giá trị gia tăng (VAT) từ 10% xuống 5%, giảm thủ tục hành chính.
Cuối cuộc họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng hứa sẽ tiếp thu và chuyển các đề xuất của doanh nghiệp đến các bộ ngành liên quan. Bộ trưởng khuyên các doanh nghiệp phải tự tháo gỡ dựa trên cơ sở thực tiễn trước, sau đó kiến nghị giải pháp hỗ trợ để Chính phủ kịp thời có những chính sách mới phù hợp hơn. "Dự báo kinh tế vẫn sẽ tiếp tục đối diện với khó khăn và bất động sản khó tránh khỏi vòng xoáy này", ông nói.
Tử huyệt của niềm tin
Tuần qua, các người “rất lớn” tổ chức hội thảo để giải quyết cục nợ gọi là “bong bóng BDS”. Họ cố tìm ra một lý giải chính đáng để kết luận là bong bóng sẽ tiếp tục bay nếu chúng ta (người dân) có chút niềm tin vào chánh phủ và các công ty BDS (xem bài của VN Express đăng lại nơi web site GNA này).
Tin vào chánh phủ và các công ty BDS? Nếu đây là “tử huyệt” như vài chuyên gia nhận định, thì “tử” là cái chắc. Như một bà vợ bắt gặp chồng ngoại tình lừa gạt không biết bao lần trong quá khứ, nhưng lần này ông chồng xin bà vợ hãy “tin anh đi”, anh mới cởi quần áo nó ra, chưa làm gì cả.
Bỏ qua chuyện niềm tin, đây là những lý do tôi cho rằng một melt-down (chảy tan) của BDS Việt trước tháng 6 năm 2013 là điều khó tránh (trong bài phỏng vấn với VTV, họ cắt phần lớn những biện giải này):
1. Chánh phủ đã hết tiền, ngân hàng đã hết tiền, các công ty BDS đã hết tiền. Người dân còn khoảng 50 tỷ USD (vàng và ngoại tệ) và Việt kiều có thể rót thêm 15 tỷ mỗi năm, nhưng không ai có “niềm tin” để vất tiền tốt theo đống tiền xấu. Giải pháp in tiền bừa bãi không khả thi vì sẽ gây lạm phát phi mã và kết cuộc sẽ đến nhanh hơn dự đoán.
2. Khi giá BDS xuống dưới 50%, nợ xấu ngân hàng sẽ tăng gấp 3 lần hiện nay vì 67% dư nợ của ngân hàng dựa trên thế chấp BDS. Các con nợ thường ngưng trả tiền vay khi tài sản họ mất có trị giá thấp hơn tổng số tiền vay.
3. Nếu bong bóng BDS không nổ vì bất cứ lý do gì, sự trì trệ cho nền kinh tế sẽ kéo dài ít nhất 8 năm nữa. Số lượng căn hộ tồn kho và các căn hộ đang xây dở dang phải mất đến 10 năm mới thanh lý hết.
4. Ánh sáng le lói dưới đường hầm là gói cứu trợ của IMF (chánh phủ đã bác bỏ giải pháp này) hoặc tín dụng từ đàn anh “lạ”. Không ai ngoài chánh phủ có thông tin để dự đoán chính xác hướng đi sắp tới của chúng ta.
5. Chúng ta vẫn đang cố gắng làm những gì chúng ta đã làm trong quá khứ (khó mà thay đổi thói quen xin-và-cho); nhưng chúng ta đang hy vọng là kết quả sẽ khả quan và tốt đẹp (như lời các ngài quan chức đã tuyên bố gần đây). Các quan đang muốn chứng minh là Einstein không biết gì về toán hay vật lý? Chúng ta mới là bậc trí tuệ?
Bản chất tôi là một người lạc quan và có niềm tin cao độ vào tôi cũng như vào những người chung quanh. Tôi luôn nhìn tương lai với cặp kính mầu hồng. Gần đây, khi về lại Việt Nam, các Peter Pan cũng không còn đeo kính nữa. Có lẽ vì chúng ta đang ở Never-Land? Alan Phan
Tử huyệt của Bất động sản là khủng hoảng niềm tin
Theo các chuyên gia, điểm yếu của thị trường địa ốc hiện nay không dừng lại ở hàng tồn kho quá lớn mà đã chuyển sang cơn bão mới, đó là khủng hoảng niềm tin. Cuộc khủng hoảng này đã lan rộng từ giới đầu tư sang người mua nhà.
Chiều 20/10, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã có buổi làm việc với Hiệp hội Bất động sản TP HCM. Nhiều doanh nghiệp địa ốc đã đưa ra các kiến nghị, đề xuất về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho bất động sản. Một trong những lo ngại của giới kinh doanh địa ốc thời điểm này là niềm tin vào thị trường đang bị suy giảm nghiêm trọng.
Giám đốc Công ty Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa cho rằng tâm lý người dân vào thị trường nhà đất đang diễn biến ngày càng xấu đi. Ai nấy đều nghĩ bất động sản sẽ còn giảm giá thêm và tâm lý chờ đợi đè nặng thị trường. Chuyên gia này đề xuất cần có cơ quan chính thống dự báo về thị trường bất động sản để doanh nghiệp và người dân có cơ sở nghiên cứu, xem xét đầu tư hoặc mua nhà để an cư. Về lời giải cho lượng hàng tồn kho, ông Nghĩa đề xuất: "Nếu có chính sách cho khách hàng vay ổn định với lãi suất 8% trong vòng 10 năm để mua thì hàng chục nghìn căn hộ tồn kho sẽ có cơ hội được tháo van".
 |
| Giám đốc Công ty Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa cho rằng tâm lý thị trường bất động sản đang xuống rất thấp. Ảnh: Vũ Lê |
Theo ông Quang, để cứu bất động sản cần đến gói giải pháp đồng bộ như giảm thiểu các thủ tục hành chính liên doanh liên kết bất động sản, điều tiết tiền sử dụng đất vì nó ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm, phát triển nhà ở bình dân, giảm và ổn định lãi suất...
Cùng quan điểm với ông Quang, Luật sư Trương Thị Hòa nhận xét hiện nay lòng tin vào ngành bất động sản đang bị bào mòn. Tất cả các thành phần tham gia vào thị trường đều nghi ngờ lẫn nhau. Chính phủ và doanh nghiệp chưa tin nhau, ngân hàng không tin doanh nghiệp, người dân hoài nghi về chủ đầu tư... "Đề xuất quan trọng nhất của tôi là phục hồi lòng tin", bà Hòa kiến nghị.
 |
| Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng kinh tế vẫn sẽ tiếp tục đối diện với khó khăn và bất động sản khó tránh khỏi vòng xoáy này. Ảnh: Vũ Lê |
Riêng Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức, Lê Chí Hiếu nhấn mạnh bất động sản cần gói giải pháp tài chính. Theo đó, ngân hàng phải có nguồn vốn vay dài hạn cho doanh nghiệp bất động sản. Chính phủ nên thành lập quỹ bất động sản theo Nghị định 58 thông qua việc lập công ty quản lý quỹ và nhanh chóng tiến hành niêm yết đồng thời thực hiện quỹ tiết kiệm nhà ở. "Doanh nghiệp và ngân hàng nên cùng ngồi lại xử lý nợ để chuyển hóa nợ xấu bằng nhiều cách, thậm chí có thể thông qua bên thứ 3, liên hoàn giữa các tổ chức tín dụng", ông nói.
Theo ông Hiếu, để thanh khoản của thị trường nhà đất được cải thiện thì giá phải giảm. Trong đó cần giảm giá đất, hạ lãi suất, điều chỉnh tiền sử dụng đất, cần mạnh dạn giảm thuế thuế giá trị gia tăng (VAT) từ 10% xuống 5%, giảm thủ tục hành chính.
Cuối cuộc họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng hứa sẽ tiếp thu và chuyển các đề xuất của doanh nghiệp đến các bộ ngành liên quan. Bộ trưởng khuyên các doanh nghiệp phải tự tháo gỡ dựa trên cơ sở thực tiễn trước, sau đó kiến nghị giải pháp hỗ trợ để Chính phủ kịp thời có những chính sách mới phù hợp hơn. "Dự báo kinh tế vẫn sẽ tiếp tục đối diện với khó khăn và bất động sản khó tránh khỏi vòng xoáy này", ông nói.
