Thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng là việc bên vay vốn dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay. Tài sản đang được thế chấp sẽ bị hạn chế quyền sử dụng, định đoạt trừ khi được sự đồng ý của bên cho vay.
Khoản 5, Điều 321, Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật”
Như vậy, về nguyên tắc, có thể chuyển nhượng căn nhà đang thế chấp ở ngân hàng và làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nếu được ngân hàng đồng ý.
Trong phạm vi bài viết sẽ được đề cập đến 3 vấn đề:
1. Mua bất động sản đang thế chấp ở ngân hàng
2. Bên mua dùng chính bất động sản sắp mua thế chấp ngân hàng để vay tiền trả nợ cho bên bán
3. Bên mua đang thế chấp bất động sản và muốn bán, đồng thời bên bán muốn mua và dùng chính nhà đó để vay ngân hàng trả nợ cho bên bán
Hôm nay mình sẽ đi sâu vào phân tích trường hợp thứ nhất là mua nhà đang thế chấp
Với việc mua bán nhà đang thế chấp chúng ta có thể thực hiện theo một số cách sau, để việc mua bán được thuận lợi và hạn chế được các rủi ro
1. Đối với người bán
- Có thể vay tiền của người thân bạn bè trả khoản nợ đang có ở ngân hàng để lấy lại tài sản thế chấp. Sau khi nhận đủ khoản tiền trả nợ, ngân hàng sẽ xóa đăng ký thế chấp (giải chấp), sau đó chúng ta thực hiện hoạt động mua bán như bình thường
- Ngoài ra, người mua có thể thực hiện theo cách là sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm, dùng một tài sản bảo đảm khác và giải chấp căn nhà đó. Sau khi giải chấp có sổ đỏ, bên bán và bên mua sẽ tiến hành giao kết hợp đồng ở văn phòng công chứng.
2. Đối với người mua
- Trong trường hợp bên bán dùng tài sản thế chấp để vay một khoản tiền lớn nhưng đã trả gần hết khoản nợ (Thế chấp nhà 2 tỷ nhưng đã trả chỉ còn nợ ngân hàng 200 triệu) thì hai bên có thể ký hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015 để thực hiện việc mua bán và tránh những rủi ro không đáng có.
- Bên mua sẽ chuyển trước cho bên chủ nhà một số tiền đặt cọc để đảm bảo rằng sẽ mua bất động sản sau khi được giải chấp ở ngân hàng, đồng thời bên bán dùng số tiền này để xóa thế chấp ở ngân hàng, sau khi giải chấp xong thì hai bên tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán tài sản, và khi mua bán thì giá trị mua bán của hai bên sẽ trừ ra khoản tiền đã đặt cọc.
- Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và phải được công chứng tại UBND hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng. Trong hợp đồng công chứng cần phải làm rõ nội dung rằng số tiền đặt cọc này là để giải chấp tại ngân hàng và thực hiện chuyển nhượng. Đồng thời cần phải có quy định rõ là nếu bên bán không bán tài sản sau thế chấp thì phải bồi thường cho bên mua một khoản tiền là bao nhiêu. Trong trường hợp bên bán không dùng số tiền để giải chấp hoặc giải chấp xong nhưng không chịu chuyển nhượng thì đây sẽ là căn cứ để bên mua kiện ra tòa đòi tiền cọc và tiền bồi thường.
3. Lập thỏa thuận 3 bên
Người bán cùng với người mua và ngân hàng sẽ lập một thỏa thuận ba bên. Đó là người bán sẽ thanh toán toàn bộ số tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng, thỏa thuận được lập phải công chứng. Theo thỏa thuận này, bên mua sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua nhà vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp.
Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp căn nhà và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho bên mua.
Sau đó, hai bên sẽ cùng làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế cấp huyện nơi có bất động sản.
- Một số vấn đề lưu ý khi thực hiện điều này
+ Trước khi thanh toán tiền cho ngân hàng để bên bán giải chấp, bạn cần phải kiểm tra về tình trạng của tài sản, ngoài việc đang thế chấp làm cản trở quá trình giao dịch thì còn điều gì khác ảnh hưởng hay không, như là tài sản đó có đang bị tranh chấp hay không để đề phòng trường hợp sau khi bạn thanh toán xong cho ngân hàng rồi lấy sổ ra mà tài sản đó lại không thể chuyển nhượng được.
+ Trước khi thực hiện bạn nên làm việc trước với ngân hàng, với phòng công chứng và bên người bán để tìm hiểu các hồ sơ giấy tờ cần thiết là gì. Việc chuẩn bị hồ sơ giấy tờ cần thực hiện trước và đầy đủ để toàn bộ các công việc có thể được thực hiện trong một ngày, hạn chế tuyệt đối các rủi ro cho bản thân.
+ Việc ứng tiền trước giữa bên bán và bên mua cần phải được lập thành văn bản để phòng ngừa rủi ro. Trong văn bản này cần ghi rõ việc bên mua ứng tiền cho bên bán để bên bán trả nợ ngân hàng; bên bán có nghĩa vụ cùng bên mua thực hiện hợp đồng mua bán và bàn giao ngay sổ đỏ cho bên mua khi được ngân hàng trả lại; quy định về việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu bên bán không bán nhà, đất nữa.
Khoản 5, Điều 321, Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật”
Như vậy, về nguyên tắc, có thể chuyển nhượng căn nhà đang thế chấp ở ngân hàng và làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nếu được ngân hàng đồng ý.
Trong phạm vi bài viết sẽ được đề cập đến 3 vấn đề:
1. Mua bất động sản đang thế chấp ở ngân hàng
2. Bên mua dùng chính bất động sản sắp mua thế chấp ngân hàng để vay tiền trả nợ cho bên bán
3. Bên mua đang thế chấp bất động sản và muốn bán, đồng thời bên bán muốn mua và dùng chính nhà đó để vay ngân hàng trả nợ cho bên bán
Hôm nay mình sẽ đi sâu vào phân tích trường hợp thứ nhất là mua nhà đang thế chấp
Với việc mua bán nhà đang thế chấp chúng ta có thể thực hiện theo một số cách sau, để việc mua bán được thuận lợi và hạn chế được các rủi ro
1. Đối với người bán
- Có thể vay tiền của người thân bạn bè trả khoản nợ đang có ở ngân hàng để lấy lại tài sản thế chấp. Sau khi nhận đủ khoản tiền trả nợ, ngân hàng sẽ xóa đăng ký thế chấp (giải chấp), sau đó chúng ta thực hiện hoạt động mua bán như bình thường
- Ngoài ra, người mua có thể thực hiện theo cách là sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm, dùng một tài sản bảo đảm khác và giải chấp căn nhà đó. Sau khi giải chấp có sổ đỏ, bên bán và bên mua sẽ tiến hành giao kết hợp đồng ở văn phòng công chứng.
2. Đối với người mua
- Trong trường hợp bên bán dùng tài sản thế chấp để vay một khoản tiền lớn nhưng đã trả gần hết khoản nợ (Thế chấp nhà 2 tỷ nhưng đã trả chỉ còn nợ ngân hàng 200 triệu) thì hai bên có thể ký hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015 để thực hiện việc mua bán và tránh những rủi ro không đáng có.
- Bên mua sẽ chuyển trước cho bên chủ nhà một số tiền đặt cọc để đảm bảo rằng sẽ mua bất động sản sau khi được giải chấp ở ngân hàng, đồng thời bên bán dùng số tiền này để xóa thế chấp ở ngân hàng, sau khi giải chấp xong thì hai bên tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán tài sản, và khi mua bán thì giá trị mua bán của hai bên sẽ trừ ra khoản tiền đã đặt cọc.
- Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và phải được công chứng tại UBND hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng. Trong hợp đồng công chứng cần phải làm rõ nội dung rằng số tiền đặt cọc này là để giải chấp tại ngân hàng và thực hiện chuyển nhượng. Đồng thời cần phải có quy định rõ là nếu bên bán không bán tài sản sau thế chấp thì phải bồi thường cho bên mua một khoản tiền là bao nhiêu. Trong trường hợp bên bán không dùng số tiền để giải chấp hoặc giải chấp xong nhưng không chịu chuyển nhượng thì đây sẽ là căn cứ để bên mua kiện ra tòa đòi tiền cọc và tiền bồi thường.
3. Lập thỏa thuận 3 bên
Người bán cùng với người mua và ngân hàng sẽ lập một thỏa thuận ba bên. Đó là người bán sẽ thanh toán toàn bộ số tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng, thỏa thuận được lập phải công chứng. Theo thỏa thuận này, bên mua sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua nhà vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp.
Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp căn nhà và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho bên mua.
Sau đó, hai bên sẽ cùng làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế cấp huyện nơi có bất động sản.
- Một số vấn đề lưu ý khi thực hiện điều này
+ Trước khi thanh toán tiền cho ngân hàng để bên bán giải chấp, bạn cần phải kiểm tra về tình trạng của tài sản, ngoài việc đang thế chấp làm cản trở quá trình giao dịch thì còn điều gì khác ảnh hưởng hay không, như là tài sản đó có đang bị tranh chấp hay không để đề phòng trường hợp sau khi bạn thanh toán xong cho ngân hàng rồi lấy sổ ra mà tài sản đó lại không thể chuyển nhượng được.
+ Trước khi thực hiện bạn nên làm việc trước với ngân hàng, với phòng công chứng và bên người bán để tìm hiểu các hồ sơ giấy tờ cần thiết là gì. Việc chuẩn bị hồ sơ giấy tờ cần thực hiện trước và đầy đủ để toàn bộ các công việc có thể được thực hiện trong một ngày, hạn chế tuyệt đối các rủi ro cho bản thân.
+ Việc ứng tiền trước giữa bên bán và bên mua cần phải được lập thành văn bản để phòng ngừa rủi ro. Trong văn bản này cần ghi rõ việc bên mua ứng tiền cho bên bán để bên bán trả nợ ngân hàng; bên bán có nghĩa vụ cùng bên mua thực hiện hợp đồng mua bán và bàn giao ngay sổ đỏ cho bên mua khi được ngân hàng trả lại; quy định về việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu bên bán không bán nhà, đất nữa.
Còn tiếp...
TV: nguyenducphong_123456
Nguồn: Thư viện Pháp luật
TV: nguyenducphong_123456
Nguồn: Thư viện Pháp luật
