Những điểm lưu ý khi nhận TSBĐ

[hoangthaik45h]

Hi cả nhà,


Mình nhận thấy hiện nay nhiều ngân hàng có quan điểm “quan trọng là phương án kinh doanh, là nguồn trả nợ của khách hàng chứ không phải là TSBĐ, bước đường cùng mới phải xử lý TSBĐ và khi đó thì mệt mỏi vô cùng” Bản thân mình cũng có quan điểm như vậy nhưng ai đó cũng từng nói với mình rằng “TSBĐ nó là “tóc” là cái để khách hàng có muốn chạy thì mình vẫn cầm được “tóc”” bởi thế cũng không thể phủ nhận tầm quan trọng rất lớn của TSBĐ.


Để tránh trường hợp chúng ta cầm phải “tóc giả” và khách hàng vẫn chạy được “Tóc giả” ở đây có thể là do sơ suất của chuyên viên trong quy trình tín dụng dẫn đến “tóc thật” nhưng không xử lý được TSBĐ, có thể “tóc” là “hàng giả, hàng nhái” nhưng lại được gắn mác “hàng thật”


Cả nhà cùng thảo luận chia sẻ những kinh nghiệm về nhận TSBĐ để tránh trường hợp một ngày đẹp trời khách hàng chạy mất còn mình chỉ cầm được bộ “tóc giả” nhé!

 

[Ke_du_ca]

Việc nhận tài sản đảm bảo là công trình xây dựng trên đất hiện nay vẫn là cái vướng vì nhà của mình thường là xây dựng không phép, nếu có giấy phép xây dựng thì thường cũng không có hoàn công, không trích vào sổ. Theo đúng qui định, nếu công trình xây dựng mà chưa trích vào sổ thì chưa được coi là có quyền sở hữu, mặc dù trên thực tế nó nằm chình ình trên đất. Rủi ro trong trường hợp này thì tớ cũng chưa gặp trên thực tế, nhưng tớ nghĩ chỉ rủi ro trong trường hợp bị dính quy hoạch, phải nhận đền bù, hoặc trường hợp đưa nhau ra tòa khiếu kiện thôi.
Trường hợp này tớ thường làm thế này:
- Nếu chỉ riêng quyền sử dụng đất đã đủ đảm bảo: trong hợp đồng miêu tả cụ thể, và ghi rõ nhận tài sản trên đất làm đảm bảo, nhưng định giá = 0 vì không có giấy tờ sở hữu.
- Nếu QSD đất không đủ đảm bảo: Tùy vào từng trường hợp, có thể áp dụng khái niệm "lợi thế thương mại" của quyền sử dụng đất. Vì rõ ràng, với mảnh đất có nhà trên đất thì lợi thế thương mại sẽ lớn hơn so với mảnh đất không có nhà. . Thực ra cũng chỉ là lách luật thôi, còn tốt nhầt cứ theo qui định mà làm.
- Đối với nhà xưởng mà QSD đất là đất thuê trả tiền hàng năm, theo luật mình không được nhận QSD đất. Việc nhận tài sản trên đất sẽ phải kí 2 hợp đồng: 1 là hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (từ vốn vay), hai là hợp đồng thế chấp sau khi tài sản đã hình thành, có công chứng và đăng kí giao dịch đảm bảo, yêu cầu khách hàng làm hoàn công và trích vào sổ đỏ.

 

[hoangthaik45h]

Việc nhận tài sản đảm bảo là công trình xây dựng trên đất hiện nay vẫn là cái vướng vì nhà của mình thường là xây dựng không phép, nếu có giấy phép xây dựng thì thường cũng không có hoàn công, không trích vào sổ. Theo đúng qui định, nếu công trình xây dựng mà chưa trích vào sổ thì chưa được coi là có quyền sở hữu, mặc dù trên thực tế nó nằm chình ình trên đất. Rủi ro trong trường hợp này thì tớ cũng chưa gặp trên thực tế, nhưng tớ nghĩ chỉ rủi ro trong trường hợp bị dính quy hoạch, phải nhận đền bù, hoặc trường hợp đưa nhau ra tòa khiếu kiện thôi.
Trường hợp này tớ thường làm thế này:
- Nếu chỉ riêng quyền sử dụng đất đã đủ đảm bảo: trong hợp đồng miêu tả cụ thể, và ghi rõ nhận tài sản trên đất làm đảm bảo, nhưng định giá = 0 vì không có giấy tờ sở hữu.
- Nếu QSD đất không đủ đảm bảo: Tùy vào từng trường hợp, có thể áp dụng khái niệm "lợi thế thương mại" của quyền sử dụng đất. Vì rõ ràng, với mảnh đất có nhà trên đất thì lợi thế thương mại sẽ lớn hơn so với mảnh đất không có nhà. . Thực ra cũng chỉ là lách luật thôi, còn tốt nhầt cứ theo qui định mà làm.
- Đối với nhà xưởng mà QSD đất là đất thuê trả tiền hàng năm, theo luật mình không được nhận QSD đất. Việc nhận tài sản trên đất sẽ phải kí 2 hợp đồng: 1 là hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (từ vốn vay), hai là hợp đồng thế chấp sau khi tài sản đã hình thành, có công chứng và đăng kí giao dịch đảm bảo, yêu cầu khách hàng làm hoàn công và trích vào sổ đỏ.

Nếu như BĐS có “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” cộng với giấy phép xây dựng + hoàn công nhưng chưa trích vào sổ thì có nhận công trình trên đất không bạn?

Thường thì với BĐS là nhà ở thì giá trị định giá không quá cao nhưng riêng với các nhà xưởng thì giá trị định giá lại rất lớn. Nếu mình nhận thế chấp nhà xưởng, trong trường hợp rủi ro xảy ra, các chủ nợ của DN đến mỗi thằng vác đi một “mẩu” nhà xưởng thì mình xử lý như thế nào đây?

 

[KhongCoGi]

Thế nên giờ trong HĐTC nên kèm theo câu là: TSBĐ là toàn bộ QSD đất... và công trình xây dựng trên mảnh đất đó, bgom cả các công trình xây dựng trong tương lai.
Theo mình TSBĐ rất qtrong vì nó để NH cầm đằng chuôi, làm tín dụng mình fai cầm chuôi...còn khi đánh giá KH thì k nhìn theo TSBĐ vì nều thế NH khác gì cầm đồ

 

[MITTAIWAN]

Nếu như BĐS có “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” cộng với giấy phép xây dựng + hoàn công nhưng chưa trích vào sổ thì có nhận công trình trên đất không bạn?

Thường thì với BĐS là nhà ở thì giá trị định giá không quá cao nhưng riêng với các nhà xưởng thì giá trị định giá lại rất lớn. Nếu mình nhận thế chấp nhà xưởng, trong trường hợp rủi ro xảy ra, các chủ nợ của DN đến mỗi thằng vác đi một “mẩu” nhà xưởng thì mình xử lý như thế nào đây?

Chắc chắn với bạn là khi Pháp chế đã soan thảo ra hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì sẽ phải có cái mực là "Phần giá trị công trình, diện tích cải tạo, đầu tư xây dựng thêm, các tài sản gắn liền với diện tích đất đã thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp theo Hợp đồng này".
Giờ bạn hình dung thế này, nếu bạn không đưa phần công trình trên đất vào hợp đồng thế chấp, mặc dù lúc thế chấp chỉ có đất không thôi nhé, sau này khách hàng nó xây nhà lên đất, nó quá hạn, nợ xấu bạn đến mà bán đất nhà khách hàng nhé còn để yên nhà cho nó nhé \m/

 

[thaonh]

Bên mình thì khi định giá tài sản mà có phần tài sản gắn liền với đất có giá trị >70% giá trị tổng tài sản định giá hoặc tài sản trên đất chưa có hoàn công thì sẽ bắt buộc KH phải mua bảo hiểm tài sản trên đất với người thụ hưởng là NH, phí bảo hiểm cũng chẳng đáng bao nhiêu nên KH chẳng có ý kiến gì cả.

 

[dongphuong031]

Mình làm tín dụng, định giá thì toàn thuê ngoài mình chỉ đi cùng nhưng tình huống này mình nghĩ: Nếu khéo léo thì hỏi những nhà xung quanh, thửa đất của họ số bao nhiêu? từ đó luận ra mảnh đất thế chấp có đúng số thửa như trong sổ đỏ hay không? Nếu vẫn không chắc chắn thì nên qua địa chính địa phương bạn ah. Google xem có thông tin mảnh đất đấy được rao bán không. An toàn nữa thì cho qua Nguyên Thực

Bạn chưa hiểu rõ Nguyên Thực rồi, NT chỉ tư vấn về Hồ sơ thật giả, còn sai hiện trạng thì sẽ " vỡ mồm".

 

[hoabeo0112]

Việc hỏi bên địa chính có dễ dàng không bạn? Trước giờ mình cũng chưa làm việc với bên ấy.

Mình có 1 trường hợp này đang phân vân chưa biết cách xử lý thế nào, nhờ mọi người tư vấn giúp:
Mảnh đất trong sổ đỏ của KH chéo chéo, có bị lõm vào 1 góc, tuy nhiên mảnh đất mà KH dẫn mình đi xem là một mảnh đất trống, lại rất vuông, đẹp. Hàng xóm 2 bên đã xây nhà.
Khách hàng giải thích là có thỏa thuận với hàng xóm để 2 bên bù trừ cho nhau để thành 2 mảnh đất đẹp hơn. Nếu hỏi hx thì chắc cũng chả ra được vấn đề vì kiểu gì KH chả dặn trước.

Có cách gì để xác minh đây đúng là đất của KH không nhỉ?

Cái này theo mình không khó. Thứ nhất yêu cầu xin lại Trích lục.
Thứ hai bạn nhờ hàng xóm hỏi số thửa và tờ bản đồ của 2 hàng xóm đó là ra của khách hàng của bạn.

 

[hoabeo0112]

Có bạn nào gặp tình huống như thế này...
- Giấy tờ nhà bản gốc đầy đủ => OK.
- Khách dẫn xuống chỉ miếng đất trống nói đất nhà tui.
Đối chiếu theo giấy tờ thì đúng rồi => OK
Hỏi loanh quanh hàng xóm họ cũng xác nhận đất của ông ấy => OK.
- Để an tâm chạy lên địa chính, địa chính xác nhận đúng đất của ông này rồi => OK.

Tới đây cũng chắc ăn rồi ha => Về làm tờ trình này nọ, công chứng búa xua cho vay bình thường. 1 năm sau khách không trả được nợ, làm thủ tục phát mãi tài sản => Xuống coi lại miếng đất thấy nó vẫn còn nằm nguyên đó nhưng ... không có lối nào vào cả vì xung quanh đã xây nhà => Đất này muốn ở phải mua trực thăng đáp xuống mới được....! Tình huống này mình chứng kiến mà dở cười dở khóc với anh bạn làm hồ sơ đó.

Còn tình huống khác thì miếng đất nhìn vuông vức, khá đẹp và hoành tráng nhưng ở dưới miếng đất đó 1 phần là ...đường ống cống (trên bản đồ có vẽ đàng hoàng). Mấy bác cũng biết phong thủy thì nhà nào có nước tụ là tốt nhưng nếu mà nước chảy, đặc biệt là nước...cống thì ôi thôi rồi. Định giá chịu khó kéo nó xuống 50% giá thị trường thì họa may bữa sau mới có tóc để giật, chứ ko thì có mà nắm đầu đinh.

Định giá giảm 50% không sợ AO và Khách Hàng đánh giá là Không biết gì về Thẩm định à? Căn cứ nào mà giảm?

 

[hoabeo0112]

Việc nhận tài sản đảm bảo là công trình xây dựng trên đất hiện nay vẫn là cái vướng vì nhà của mình thường là xây dựng không phép, nếu có giấy phép xây dựng thì thường cũng không có hoàn công, không trích vào sổ. Theo đúng qui định, nếu công trình xây dựng mà chưa trích vào sổ thì chưa được coi là có quyền sở hữu, mặc dù trên thực tế nó nằm chình ình trên đất. Rủi ro trong trường hợp này thì tớ cũng chưa gặp trên thực tế, nhưng tớ nghĩ chỉ rủi ro trong trường hợp bị dính quy hoạch, phải nhận đền bù, hoặc trường hợp đưa nhau ra tòa khiếu kiện thôi.
Trường hợp này tớ thường làm thế này:
- Nếu chỉ riêng quyền sử dụng đất đã đủ đảm bảo: trong hợp đồng miêu tả cụ thể, và ghi rõ nhận tài sản trên đất làm đảm bảo, nhưng định giá = 0 vì không có giấy tờ sở hữu.
- Nếu QSD đất không đủ đảm bảo: Tùy vào từng trường hợp, có thể áp dụng khái niệm "lợi thế thương mại" của quyền sử dụng đất. Vì rõ ràng, với mảnh đất có nhà trên đất thì lợi thế thương mại sẽ lớn hơn so với mảnh đất không có nhà. . Thực ra cũng chỉ là lách luật thôi, còn tốt nhầt cứ theo qui định mà làm.
- Đối với nhà xưởng mà QSD đất là đất thuê trả tiền hàng năm, theo luật mình không được nhận QSD đất. Việc nhận tài sản trên đất sẽ phải kí 2 hợp đồng: 1 là hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (từ vốn vay), hai là hợp đồng thế chấp sau khi tài sản đã hình thành, có công chứng và đăng kí giao dịch đảm bảo, yêu cầu khách hàng làm hoàn công và trích vào sổ đỏ.

Rủi ro của định giá tài sản trên đất là khi định giá nhà thì tính theo giá xây dựng nhưng khi phát mại thì nhà đó gần như cho không hoặc giá trị không đáng kể. Chỉ vài năm là cái nhà nếu bán xử lý nợ thì chạy nhanh hơn với mức khấu hao TSBD theo quy định.

 

[hoabeo0112]

Các bạn xử lý thế nào nếu tài sản của Hộ ông A là người vay vốn nhưng trong Sổ hộ khẩu của ông A thì mẹ ông A đã mất nhưng không đính chính trong bìa đỏ và khi đến thẩm định thì chỉ gặp bố ông A bị lãng tai? Làm thế nào ký tài sản cả hộ gia đình? Tài sản nhớ là mang tên Hộ gia đình người vay nhé

- - - Updated - - -

Còn 1 trường hợp nữa là tài sản mang trên hộ ông B, Ông B là 1 thành viên trong SHK của ông A (Bố đẻ ông B), Ông A đã mất. Theo quy định tài sản này tất cả thành viên hộ gia đình đều ký đó. Cách xử lý thế nào?