Truoc het cho minh sorry cac ban trong forum vi may tinh cua minh khong go duoc Tieng Viet co dau.
Tinh hinh la co mot khach hang vay ben minh dang lam du an xay dung kho bai tai Vung Tau, du dinh vay von ben minh va the chap bang tai san hinh thanh tu von vay (khong bao gom quyen su dung dat).
Bac nao co kinh nghiem cho vay tinh huong nay cho minh hoi ty:
1. Dinh gia tai san the chap nay can cu vao nhung ho so gi?
2. Co the thuc hien cong chung doi voi hop dong the chap nay khong? Ngan hang minh hien o tinh khac khong phai Vung Tau thi se thuc hien cong chung o dau?
3. Sau khi du an hoan thanh, xac dinh lai gia tri tai san the chap nhu the nao?
Mong cac bac co kinh nghiem cho em y kien giai quyet som nhe. Thanks cac bac nhieu.
Đây là trường hợp phức tạp, thường chỉ làm đối với KH lớn, có quan hệ uy tín với ngân hàng, tuy nhiên cầm thẩm định thật kỹ phương án này, đặc biệt về hiệu quả của phương án.
Về việc định giá, theo mình bạn cần căn cứ trên:
1. Hợp đồng thuê đất (nếu là đất thuê) hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của KH;
2. Hồ sơ thiết kế, dự toán công trình, giấy phép xây dựng;
3. Vì là tài sản hình thành trong tương lai, nên thực chất tại thời điểm xét duyệt khoản vay là "tín chấp", tài sản chỉ hình thành khi ngân hàng rót vốn, vì vậy, để đảm bảo giảm thiểu rủi ro đến mức tối đa, hãy yêu cầu khách hàng sử dụng vốn tự có trước, sau khi KH sử dụng phần vốn tự có, bank sẽ tiến hành định giá theo giá trị thực đã thi công (định giá trên m2 xây dựng) và định giá thêm phần giá trị dự kiến. Khi định giá giá trị thực phải căn cứ vào thực trạng thi công công trình, hồ sơ quyết toán theo giai đoạn, các chứng từ thanh toán cho bên thi công ....
4. Ngoài các căn cứ trên, bạn trao đổi với khách hàng để tìm hiểu thêm thông tin pháp lý khác mang tính chất địa phương của dự án nhé.
Về việc ký HĐ thế chấp công chứng:
Theo mình biết thì mọi trường hợp tài sản hình thành trong tương lai đều không ký được Hợp đồng công chứng, chỉ có thể ký HĐ song phương, nếu được thì có xác nhận của bên quản lý dự án (nếu năm trong khu công nghiệp); vì theo nguyên tắc, công chứng chỉ công chứng cho bạn khi bạn có hồ sơ chứng minh
quyền sở hữu tài sản mà thôi;
(có ngoại lệ không thì mình ko rõ lắm - bạn cứ thử liên hệ với phòng công chứng ở Vũng Tàu xem)
Sau khi tài sản hình thành, bạn có thể ký HĐ công chứng với điều kiện tài sản đó được xác lập quyền sở hữu bởi cơ quan chức năng. Khi đó, trị giá của tài sản được xác định lại dựa trên cơ sở hồ sơ hoàn công và các chứng từ kế toán kèm theo.
Chú ý: Hết sức chú ý về
khả năng có thể phát mại của tài sản vì đây là nhà xưởng (KH chỉ thế chấp nhà xưởng, ko thế chấp đất nên sẽ khó khăn khi phát mại). Nữa là chú ý xem đất KH dùng để xây dựng cái xưởng này là đất gì? thuê hay CSH, nếu thuê thì HĐ ra sao, điều khoản thế nào... tuy không thế chấp đất nhưng nếu là đất thuê, KH của bạn có thể bị "đuổi" khi chưa hết thời hạn trả nợ ngân hàng???? Cuối cùng là: nhớ đăng ký giao dịch đảm bảo đầy đủ bạn nhé.
Vài gợi ý giúp bạn, cần gì reply nhé. Bạn nào có thêm kinh nghiệm thì chia sẻ để cùng giải quyết tình huống này nhé.
