taungamvang

Verified Banker
24/10/11
325
324
0
31
1.001 lý do khiến tài sản bảo đảm mà không đảm bảo

25-04-2012 16:57:35

(ĐTCK) Thực tế hoạt động ngân hàng cho thấy, có 1.001 lý do làm cho nhà đất, vốn là tài sản bảo đảm trở thành không đảm bảo, khiến ngân hàng khóc dở mếu dở.

2012042517Tran-Minh-Hai.jpg

Luật sư Trần Minh Hải, Chủ tịch HĐQT CTCP Đào tạo nghiệp vụ ngân hàng, Giám đốc điều hành Công ty Luật BASICO


Rủi ro chủ quan: bỏ sót quy trình
Thực tế, quy trình cho vay của các ngân hàng được xây dựng khá chặt chẽ và hạn chế hầu hết rủi ro. Vấn đề là rủi ro xảy ra thường do quy trình bị bỏ sót hoặc do nhân viên non kém nghiệp vụ không thẩm định, tìm hiểu kỹ lưỡng.
Từng có ngân hàng cho vay và nhận thế chấp nhà đất ở Nam Định, để cho “tiện”, nhân viên ngân hàng đã đồng ý ký hợp đồng thế chấp tại trụ sở ngân hàng và để khách hàng tự mang đi làm hộ thủ tục công chứng hợp đồng và đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Nam Định.
Khi khách hàng trả hồ sơ thì thấy đều hợp lệ nên ngân hàng tiến hành giải ngân. Đến khi khách hàng không trả được nợ, ngân hàng đi kiểm tra mới phát hiện ra tại địa chỉ đó không có nhà và cũng không có giấy tờ nhà đất.
Hóa ra, khách hàng đã làm giả giấy tờ, hồ sơ để vay được tiền. Những trường hợp giấy tờ giả khá phổ biến trong hệ thống ngân hàng, có trường hợp làm giả toàn phần, có trường hợp sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm từ phôi thật (chỉ giả một nửa) nên rất khó nhận biết.
Trong nhiều trường hợp, ngân hàng mất tiền vì không thực hiện đầy đủ thủ tục liên quan đến tài sản thế chấp. Chẳng hạn, Ngân hàng V cho khách hàng vay 10 tỷ đồng, tài sản thế chấp là bất động sản, nhưng từ năm 2001 đến nay, sau nhiều năm kiện tụng, vụ kiện vẫn chưa được giải quyết dứt điểm và đương nhiên ngân hàng chưa thể thu hồi nợ.
Một phần nguyên nhân là do ngân hàng chưa thực hiện đầy đủ các thủ tục liên quan đến tài sản thế chấp, hợp đồng thế chấp không được công chứng theo đúng quy định. Bên thế chấp căn cứ vào điểm này để cho rằng, hợp đồng thế chấp vô hiệu nhằm không phải thực hiện trách nhiệm trả nợ với ngân hàng.
Thực tế cho thấy, có nhiều ngân hàng bỏ qua việc lập hợp đồng thế chấp, công chứng, chứng thực hợp đồng khi cho vay ngắn hạn 1 - 2 tuần, nhưng lại cầm luôn “sổ đỏ” của khách hàng để gây áp lực trả nợ.
Tuy nhiên, khi khách hàng không trả được nợ, ngân hàng đã phải giao trả sổ đỏ, bởi pháp luật coi như chưa có hợp đồng thế chấp. Ngoài ra, không ít trường hợp ngân hàng không thể xử lý tài sản bảo đảm, bởi đây là tài sản chung của hai vợ chồng, nhưng chỉ đứng tên một người và chỉ có một người ký hoặc tài sản thuộc đồng thừa kế của nhiều người, nhưng chỉ một số đồng thừa kế ký hợp đồng thế chấp.
Như vậy, nhà đất tưởng là tài sản cố định, không thể di dời, không mất đi đâu được thì rất là bảo đảm và có giá trị, nhưng đã dễ dàng trở thành không đảm bảo. Chưa kể, có ngân hàng làm thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp, nhưng lại không đăng ký giao dịch bảo đảm kịp thời hạn, dẫn đến khách hàng đi đăng ký thế chấp cho một giao dịch trước đó và ngân hàng trở nên mất quyền ưu tiên khi xử lý tài sản thế chấp, tức là gần như cũng mất luôn tài sản bảo đảm.
2012042517a-t10a.jpg

Bất động sản là tài sản đảm bảo phổ biến ở Việt Nam

Những lý do khách quan và cạm bẫy pháp lý
Cách đây vài năm, một ngân hàng TMCP lâm vào tình huống dở khóc dở cười khi tài sản bảo đảm là nhà đất của một khoản vay trôi tuột theo một vụ sạt lở đất. Ngân hàng chỉ còn cách chấp nhận mất khoản vay đó, bởi “con nợ” không có khả năng trả nợ, mà tài sản bảo đảm nay đã biến mất.
Tương tự, các vụ sạt lở đất tại Thanh Đa (quận Bình Thạnh, TP. HCM) đã chôn vùi vào lòng sông hàng chục căn hộ và cũng cuốn theo khối tài sản không nhỏ của ngân hàng được dùng để thế chấp. Thế nên, nhiều ngân hàng đã yêu cầu khách hàng phải mua bảo hiểm cho tài sản bảo đảm.
Đây là một phần rủi ro liên quan đến tài sản bảo đảm của ngân hàng, mà nguyên nhân chủ yếu là yếu tố khách quan, đến từ bên ngoài và ngân hàng rất khó kiểm soát. Đáng nói là trong số rất nhiều rủi ro thực tế đã xảy ra, những rủi ro đến từ chính sách, pháp luật cũng không ít. Chẳng hạn như hiện tại, nhà và đất được quản lý riêng, nhà do Bộ Xây dựng quản lý theo Luật Nhà ở, đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý theo Luật Đất đai. Từ năm 2003, Luật Đất đai có hiệu lực, song Luật Nhà ở đến ngày 1/7/2006 mới có hiệu lực.
Điều này dẫn đến trường hợp có ngân hàng cho vay, tài sản thế chấp là 450 m2 đất ở khu vực khá đắt đỏ của Hà Nội của một bên thứ ba. Sau một thời gian, bên thế chấp xây một biệt thự trên đất đó.
Khi khách hàng không có khả năng trả nợ, ngân hàng muốn xử lý tài sản thế chấp nhưng không được, bởi hợp đồng thế chấp chỉ có tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thứ ba và bên này không thế chấp nhà hay tài sản gắn liền với đất.
Không có cách nào để “bê” biệt thự đi nơi khác, ngân hàng đành làm “ngơ’ đối với khoản vay nói trên. Đáng nói là, đến nay vẫn còn ngân hàng chưa nhận thức được rủi ro này để đưa những điều khoản về nhận cả tài sản hình thành trên đất trong tương lai vào hợp đồng.
Ngược lại, cũng có khách hàng chỉ thế chấp nhà mà không thế chấp đất và hậu quả là ngân hàng lâm tình huống tiến thoái lưỡng nan, khi mà tài sản bảo đảm tuy có và ngân hàng có toàn quyền xử lý, nhưng chỉ có điều ngân hàng không cách nào xử lý được. Bởi lẽ, tài sản bảo đảm là khung nhà xưởng của một doanh nghiệp và ngân hàng không cách nào bán được, do không có ai mua. Thậm chí, ngân hàng còn bị khu công nghiệp giục đến lấy nhà xưởng về để trả đất thuê cho khu công nghiệp. Chẳng biết mang nhà xưởng về để đâu, ngân hàng đành coi như mất.
Luật pháp có quy định về những loại tài sản không được đem thế chấp, chẳng hạn như đất thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm. Luật Đất đai năm 2003 không cho phép thế chấp đất thuê của Nhà nước, bởi tài sản là của Nhà nước, nếu khách hàng không trả được nợ, ngân hàng không thể xử lý tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp được thế chấp nếu là đất thuê trước ngày 1/7/2004 và đã trả tiền thuê đất nhiều năm, thời hạn còn lại không ít hơn 5 năm.
Đây thực chất là cạm bẫy pháp lý cho ngân hàng, vì nếu ngân hàng cứ áp dụng điều luật máy móc và nhận tài sản thế chấp là đất thuê, thì khi khách hàng không trả được nợ, ngân hàng chỉ có thể xử lý tiền sử dụng đất trả trước cho Nhà nước và giá trị bồi hoàn, nếu có.
Cả hai đối tượng này đều thuộc diện khó đòi, bởi tiền bồi hoàn còn bù đắp cho những yêu cầu tối thiểu khác, tiền thuê đất thì loay hoay đòi nợ và xử lý cũng vừa hết vài năm, tức số tiền thuê cũng không còn.
Để bảo vệ túi tiền, ngân hàng cần chú trọng vấn đề tài sản, đòi hỏi nhân viên ngân hàng phải nắm chắc các quy định pháp lý của Việt Nam liên quan đến các loại tài sản, sở hữu, thừa kế, hôn nhân gia đình…
Tài sản bảo đảm được coi là phao cứu sinh của hoạt động ngân hàng, đảm bảo ngân hàng có thể thu hồi ít nhất là vốn gốc khi rủi ro khách hàng không trả được nợ xảy ra. Có khoảng 80% tài sản bảo đảm của ngân hàng là nhà đất. Tuy nhiên, thực tế hoạt động ngân hàng cho thấy, có 1.001 lý do làm cho nhà đất, vốn là tài sản bảo đảm trở thành không đảm bảo, khiến ngân hàng khóc dở mếu dở.

Luật sư Trần Minh Hải
 

taungamvang

Verified Banker
24/10/11
325
324
0
31
Một bài viết rât hay về tài sản đảm bảo. Có các kinh nghiệm rất quý báu chia sẻ bởi luật sư Trần Mình Hải
Bài viết sưu tầm